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从一起房屋买卖案谈不动产善意取得制度的适用

来源:中国法院网 分类:法律案例

  [案情]

  被告张某与第三人陈某是夫妻关系,第三人长期在外地工作,且不常回家。被告的祖遗房屋被拆迁,被告拿到拆迁款后又追加一些钱购得市区某地70平方米的房屋一套。两年后,被告找到某中介公司要求出售该房。原告李某某欲买房,也在该中介登记。经中介撮合,双方以10万元价格成交。之后,中介公司要求被告出具相关手续, 被告即到某街道办事处开出了“其丈夫已经死亡,自己未再婚”的证明。后中介带双方到房产管理部门办理了房屋转让登记手续,原告领取了房屋产权证。原告随后对该房屋进行了装修并入住至今。后第三人发现该房屋被卖,即找到房屋管理部门,称其妻隐瞒事实,谎称自己死亡,要求撤销原告的房屋产权证。房屋管理部门根据第三人的请求和出具的相关证据,撤销了原告的产权证,并通知原告恢复了被告的产权证。现原告以张某为被告、以陈某为第三人诉至法院,要求确认其房屋买卖合同有效,保护他的合法权益。

  [争议]

  本案在审理过程中,在如何认定原、被告之间房屋买卖关系的效力方面存在四种不同的观点:

  第一种认为,在整个购买房屋的过程中,原告没有任何过错,履行了应尽义务,并且尽了最大的注意义务,也办理了房屋过户手续,且入住已达两年之久。应当依照善意取得的原理,确认该买卖关系成立有效,保护原告的合法利益。至于第三人的损失可以向被告追偿。

  第二种观点认为,该房屋为被告与第三人的夫妻共同财产。如果按份额分,每人各有一半产权,同时也享有一半的处分权。被告张某未经其丈夫陈某的同意,擅自处分共有房屋,侵害了陈某的那一半所有权,所以该房屋买卖关系部分有效部分无效。

  第三种观点认为,该房屋是夫妻共同共有的财产,在夫妻关系存续期间,不分份额,共同享有所有权。张某擅自处分夫妻共同共有财产,未经其配偶同意,其行为无效,因此原、被告之间的买卖关系认定无效。

  第四种观点认为,根据我国现行法律规定和司法解释,善意取得制度只适用于动产,而不动产则不能适用该制度。本案双方争议的标的物——房屋是不动产,因此不能适用善意取得制度。本案应依法确认原、被告之间的房屋买卖关系无效。

  [评析]

  本案的争议焦点在于我国的善意取得制度是否适用于不动产,即各方当事人发生争议的标的物——房屋是否可以适用善意取得制度。因此有必要先对善意取得制度作一理论分析。

  善意取得,是指无权处分他人财产的财产占有人,在不法将其占有的财产转让给第三人以后,如果受让人在取得该财产时系出于善意,即依法取得该财产的所有权,原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。善意取得制度,又称即时取得或即时时效,是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度。

  从法理上讲,一般情况下,善意取得要符合以下几个条件:第一,处分财产的出让人须是非所有权人或无转让权人。第二,受让人须通过交换而实际占有已取得的财产。即付出对价,而且只有受让人占有财产,才可能发生善意取得的可能。非通过交换而转移占有的财产,即使受让人已经实际占有该财产,也不发生善意取得效力。第三,受让人取得财产时须出于善意。因此,如何理解“善意”是该制度的关键所在。

  在民法上,“善意”(bona fides,good faith)主要指不知情,即“行为人不知存在足以影响其法律行为效力的事实而为法律行为”。“行为人的行为是真诚的,不知道也没有理由相信其请求是不合理的”。善意取得制度中的“善意”,是指受让人不知转让人无所有权或处分权的事实。不过,善意并非指受让人不知道法律规定而为的民事行为,“占有人不能用法律上的错误而主张其占有出于善意”,对法律的无知不能作为善意的借口。

  善意的反面是恶意,即知情,明知转让人无转让权或有责任知道但出于疏忽而未知道的,是为恶意第三人。恶意通常不能合法地取得财产的所有权。所以,善意是受让人取得财产所有权或主张其他权利的法律前提和道德上的立足点。一个明知转让人无处分权而仍受让该财产的人同违反所有人意志转让财产的人一样,均属于一种故意侵犯他人所有权的行为,不仅在法律上不能主张权利,还应受到法律的制裁。有下列事实之一的为恶意:(1)以不当之低廉价格买受其物。(2)让与人属于可疑身份之人。(3)取得人确知让与人非为所有人,认为应推定其为恶意者。受让人必须在让与人交付财产时为善意。财产交付完毕以后,如果受让人得知让与人无权处分,并不影响所有权的取得。如果受让人在财产交付前或交付时已知让与人无权处分财产,即为恶意。

  一旦确认为善意取得,其法律效果就涉及到三方当事人,即原所有权人,让与人和受让人。(一)在让与人与受让人之间:基于善意取得制度的适用,受让人取得让与人转让的交易财产的所有权。让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务,受让人应支付价款,让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔,而请求受让人返还财产。(二)在原所有权人与受让人之间:基于善意取得制度的适用,善意受让人取得让与人出让的财产的所有权,原所有权人不得向善意受让人主张所有物返还请求权或不当得利返还请求权。(三)在原所有权人与让与人之间:原所有权人与让与人之间的法律关系,有如下几种情况:第一种情况原所有权人与让与人之间原来存在合同关系,如当事人之间存在着租赁、保管等合同关系的。原所有权人可主张让与人承担违约责任,也可向让与人主张不当得利返还请求权,还可以依侵害其所有权而主张侵权损害赔偿,此时请求权发生竞合,原所有权人可选择适用。第二种情况原所有权人与让与人之间原来不存在合同关系,如让与人是基于盗窃、拾得遗失物而取得财产的。原所有权人可向让与人主张侵权责任的承担,也可向让与人主张不当得利返还请求权,此时请求权发生竞合,原所有权人可选择适用。

  我国《民法通则》中尚未明确规定善意取得制度,只是在最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定:“第三人善意有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。”可见,在我国还是承认善意取得制度的,只是在理论界和实务界都倾向于善意取得制度只适用于动产,而排除对不动产的适用。也就是说,我国目前尚无不动产善意取得制度的规定。至于善意取得制度是否适用于不动产,学者亦存不同见解,主要有否定说和肯定说两种主张,否定说虽然都反对不动产的善意取得,但其各自反对的理由并不相同;持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得,但其对不动产善意取得的依据存在分歧。笔者认为善意取得制度可适用于不动产。从上面关于善意取得制度的论述可以看出,适用善意取得制度的关键是看受让人取得财产是否出于善意而不在于标的物是动产还是不动产。我国法律中之所以只确认动产善意取得制度,主要是因为不动产的所有权转移往往需要经过一定的公示程序,如房屋登记、土地使用权登记等等。不动产所有权转移的程序和形式的要求都比动产所有权的转移要复杂得多,而且严格得多。一般情况下,受让人应当可以通过查阅有关公示的材料而得知出让人是否有权处分该不动产。若应知出让人无不动产处分权而仍然通过交换而占有该不动产的,则不应视为善意,而可视为恶意。故我国法律上和司法实践中对于不动产均不适用善意取得制度。但是不能因此而排斥善意取得制度对于不动产的适用,否则便违背了善意取得制度的基本精神。笔者认为,无论是动产还是不动产,只要符合善意取得制度的构成条件,均可适用于善意取得制度。不过,考虑到不动产的特殊性,对不动产的善意取得应当规定更加严格的条件,对其进行必要的限制。从我国司法实践来看,不动产的善意取得在实践中主要发生于以下两种情况:第一种情况是,共有不动产的部分共有人擅自出卖共有不动产的,受让人若是善意即可取得所有权。第二种情况是,不动产登记瑕疵,受让人信赖此发生的不动产所有权转移。

  就本案来看,原、被告双方的买卖标的物虽然是不动产——房屋,但由于被告隐瞒事实真相,而且提供虚假证明,才导致原告误认为被告有权处分该房屋,而且原告也尽了最大的注意义务,当即与被告到房屋管理部门办理了过户手续,而且领取了房屋产权证,并实际占有该房屋居住已达两年之久,完全具备善意取得制度的条件。因此,笔者同意前述第一种观点,应当适用善意取得制度原理而确认原、被告之间的房屋买卖关系有效。

  由于我国目前的不动产登记制度较为混乱和不规范,我国不动产登记中的错漏在所难免,但不能因此而损害不动产善意受让人的合法权益。本案中被告系房屋的共有人之一,他瞒着其他共有人(其夫),擅自处分共有房屋,而且房屋转让过户登记中的瑕疵也不是由于原告的原因(过错)而造成的,原告并且为此支付了相应的代价,通过交换而占有房屋,可认定为善意,应充分保护其合法权益,这完全符合善意取得制度的基本原理。因此,应认定原、被告的房屋买卖关系有效。若依前述第二、三、四种观点,势必损害原告的合法权益,不利于有效地保护善意当事人的合法权益,也不利于市场经济商品交易秩序的稳定,是不可取的,而第一种观点则体现了善意取得制度原理在司法实践中的具体运用,具有指导意义和现实意义。

当然,从本案我们也可以得到一点启示,即我国的不动产善意取得制度还有待于进一步规范和完善,应当在法律中对其作出明确具体的规定。我国将来的物权立法中应当确立不动产的善意取得制度,进一步规范不动产登记制度,明确不动产善意取得的构成要件,以充分保护不动产善意第三人的合法权益。

(作者单位:江苏省镇江市润州区法院)
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