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本案合同的解除权是否灭失

来源:中国法院网 分类:法律案例

  案情:

  1997年12月1日,王某与建司签订房屋买卖合同,王某已按约支付购房款21万元后,建司于1998年11月2日将标的物交付王某使用,但至今建司仍未按约为王某办理产权证。王某向法院起诉,要求解除合同并赔偿损失。

本案在审理过程中,对原告的合同解除权是否灭失存在意见分歧,并导致大相径庭的判决结果。

  分歧:

  第一种意见认为,原告已丧失提出解除合同的权利,应判决驳回原告的诉讼请求。理由是有:1、原告提出解除合同是基于被告违约,即违约之诉,依照《民法通则》关于诉讼时效之规定,当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案中没有法律规定的特殊情况,也不存在时效中止、中断的情形,从权利被侵害之日起已达5年之久。2、根据《合同法》第95条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第15条之规定,法律没有规定或当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月;对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。本案中,当事人没有约定解除权的行使期限,对方当事人也没有催告,对照上述法律规定,即原告在1999年11月2日止就已经丧失合同解除权。

  另一种意见却认为,原告享有合同解除的权利,应支持原告的诉讼请求。理由是:1、当事人虽然没有约定合同解除的期限,但应当依照法律规定,即《司法解释》第19条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”之规定处理。本案中,按合同约定,房屋产权证应由被告方办理,现尚未办理,完全是对方即建司的责任。

  笔者同意后一种种意见,因为,《司法解释》第15条规定解除权行使期限,主要针对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情况,因此不适用于因拒不办理产权证而导致提出解除合同权利的行使期;民法通则关于时效的规定仅适用一般的违约责任处理。法律有特殊规定的,必须适用特殊规定。在商品房买卖合同纠纷案件中,开发商常常以种种借口和理由拒不为买受人办理产权证,严重损害了买受人的合法权益。在过去的法律和司法解释中,对如何处理类似案件没有明确规定,造成认识各异,司法不统一,最高人民法院作出的《司法解释》,对此问题作出了明确规定,如果仍然以一年的除折期为由而判决驳回原告的诉讼请求,那么,《司法解释》第19条之规定就失去了应有的意义。

(作者单位:四川省泸县人民法院)
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