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此案差价款应否归中介公司

来源:中国法院网 分类:法律案例

  【案情】某甲与一房屋中介公司协商后签下委托卖房协议。协议内容如下:中介公司按卖房人某甲的要求将房子以不低于63000元的价格卖出,成交后中介公司按63000元的1%收取中介费;若实际成交价格高于此价格,中介公司不再另外加收中介费,多得的卖房款归中介公司所有。双方还约定由中介公司负责联系买主,某甲不参与价格讨论。

  不久,中介公司就以某甲的名义将该房屋售与某乙,成交价款为69500元。中介公司留下6500元后付给某甲63000元,并向某甲和某乙双方收取了中介费。其间,某甲虽曾数次出面协助办理看房、产权过户等事宜,但某甲始终不知某乙的真实出价,某乙也始终不知某甲与中介公司之间有上述协议存在。

  某乙已入住数月,一日在某公共浴室偶遇某甲的侄子,二人闲谈时某乙方才得知某甲只拿到63000元房款的实情。某乙顿有上当受骗之感,气愤之余找到中介公司论理,要求退还差价6500元。中介公司拒不同意,某乙遂以其欺诈为由诉至法院,请求判令中介公司返还此差价。

  一审法院通知某甲作为第三人到庭参加诉讼,审理后认为中介公司取得6500元差价款构成不当得利,判决中介公司将其返还给某甲。二审法院维持了一审判决。中介公司和某乙双方对此判决均不服,提出申诉,经原二审法院审判委员会讨论,此案进入再审。

  本案再审审理过程中合议庭对该6500元差价款的归属问题形成不同意见:一种意见认为,中介公司在与某乙签约时没有如实告知某甲的真实报价,这种做法有违诚实信用原则,因此中介公司占有差价款构成不当得利,应判决将其返还给某乙。另一种意见则认为,中介公司分别与某甲、某乙订立的合同均系各自签约时的真实意思表示一致的结果,按照合同约定差价款理当归中介公司所有,故应驳回原告的诉讼请求。

  笔者同意第二种意见,具体分析如下:

  首先,原一、二审时虽然将本案立案案由定为“居间合同纠纷”,但结合案件事实来看只能说是一种“非典型”的居间合同。本案中实际上有三个合同存在:在中介公司与某甲之间是委托合同,在某甲与某乙之间是房屋买卖合同,在中介公司与某乙之间才是居间合同。

  这是因为,居间合同的居间人只是“报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”,其自身并不介入委托人与第三人的合同关系。但在本案中中介公司不仅要代某甲寻找买主,而且还直接与某乙讨价还价,这显然超出了居间人在居间合同中的义务范围。实际上,本案对某甲而言,中介公司是在按照合同约定完成某甲的委托事项并收取报酬。所以说,认定中介公司与某甲之间是委托合同而非居间合同更为合理。鉴于双方对委托事项完成后卖房款的归属已有明确的约定,中介公司对某甲并不构成所谓不当得利。

  其次,上述三个合同既相互联系,又各自独立。本案中,中介公司以某甲的名义将房子以69500元得成交价格卖给某乙,这一成交价格是某乙买房时“愿意出的”价格,是其“可接受的价格”。至于中介公司告知自己与某甲之间的约定与否,并不能改变这一事实。

  第三,虽然中介公司在以卖房人某甲的名义与买房人某乙磋商时没有如实告知自己与某甲之间的约定,但这种告知并非中介公司的法定义务或者合同义务,自然不能认定为违约。那么,是否违反了诚实信用原则因而构成欺诈了呢?笔者认为答案也是否定的??正如顾客到商店里去买服装的时候,营业员未如实告知服装的购进价格也并不构成欺诈一样。

  综上,中介公司有权取得差价款。69500元的出价是某乙的真实意思表示,现在其又感觉“吃亏”而主张返还的理由不能成立,应当不予支持。

(作者单位:江苏省徐州市中级人民法院审判)
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