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从本案看动产与不动产的添附

来源:中国法院网 分类:法律案例

  案例:

  甲乙同为一单位职工,住的都是单位公房,后来,该单位对公房作了一次大调整,将乙住的一套公房(两间平房带一个院子)重新分配给了甲,并为甲办理了房产证。因为乙在住该公房的时候,在两间半房后又接了一间,于是纠纷出现了:甲称“我有房产证”,要求入住,乙称“这里有一间房子是我自己盖的”,拒不交房,因此双方诉诸法院。

  评析:

  乙方在甲方的院内土地上盖房屋,这房屋也就是附着于甲方使用的土地上,房屋所有权与土地的使用权是不可分的,也不能异其主。因而在这种情况下,该房屋应为土地使用权人取得所有权。甲方取得该房屋的所有权是因乙方的财产添附在甲方使用的土地上,因此甲方虽可取得房屋的所有权,但却应当给乙方以补偿。

  本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。在添附物的所有权归属上,依我国民法的一般原理,当事人得就添附的权利归属进行协商。若当事人对物的权利归属协商一致,自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权照明属。但苦当事人不能协商一致时,则应依据添附的具体情况来确定添附物的所有权归属。

  物可分为动产、不动产,添附物也就有动产与不动产的附合、动产与不动产的附合、不动产与不动产的附合。动产与动产的附合,是指两项动产附合在一起。命名:将他人的轮胎安装在自己的自行车上,将一人的宝石镶在另一人的戒指上。动产与动产附合时,应由主物的所有人或者价值大的物的所有人取得合成物的所有权。若相附合的两物不能区分主从,或者在价值上相等,则合成物应为原各物的所有人共有。

  不动产与不动产的附合,是指一不动产附合于他不动产上合成一物。然而,不动产与不去产的附合,在我国基本上不会发生。在我国,因为土地上建筑物的建造须经一定程序批准,并以取得土地使用权为前提条件。如没有取得土地使用权,则也不能取得建筑物的所有权。命名,在建筑物上增建建筑物,如经有关部门批准,建造人可以单独取得所有权,则不发生附合;如未经有关部门批准,则建筑人不能取得建筑物的所有权,因此地增建的建筑物上不发生权利。在这种情形下,应看作是动产(建筑材料)与不动产的附合。可见,在他人所有或者使用的土地上建造房屋的,建造人并不能取得建筑物的产权。

  不论为何种情形的添附,均为使原物的形态发生变化而成为新物,并且增加了物的经济价值。在此种情形下,苦口婆心能恢复原状,或虽可恢复原状但在经济是不便理、不合算的,因而不应恢复原状,而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果,使一方所有权扩大,而另一方所有权丧失,此虽在社会经济方面看是必要的,但在当事人方面说,对于丧失所有权的一方却是不公平的,因此,从公平的原则出发,因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。

  在发生添附时,失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益,适用法律关于不当得利的规定。因为,法院虽出于避免经济上浪费的考虑,规定得由一方当事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有权,但该当事人并没有因此而取得较之原所有权更大的利益的根据,丧失所有权的当事人一方也没有失去其利益的根据,并且所有权扩大的一方取得利益与所有权丧失的一方的利益受损失之间是有因果关系的。因此,双方当事人之间形成不当得利之债的关系,受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然,此利益的返还不是返还原物及孳息,而是返还因取得他人之物所有权所增的利益。

  从本案来看,乙方是在甲方使用的土地范围内建筑房屋的。如前所述,土地的使用权与房屋的所有权是一致的,只能为同一人所有,因而乙方是不能取得其所建房屋所有权的。所以,在这种于他人宅基地上建筑的情况下,发生动产与不动产的附合,即乙方的建房材料附合于甲方的宅基地上。由于动产与不动产附合,由不动产的权利人取得所有权,因此,乙方在甲方宅基地范围内所建筑的厢房应由甲方取得所有权。然而,在添附中,取得所有权的一方并没有取得利益的根据,其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还,所以甲方应当向乙方返还其所得的不当利益,该返还范围应为乙方建房的费用及其相应的劳务报酬。

  (作者单位:河南省浚县人民法院)
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