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本案能否行使“优先购买权”

来源:中国法院网 分类:法律案例

  案情:

  原告(反诉被告)郭丽

  被告(反诉原告)李伟    被告(反诉)张强

  河口办事处居民张强曾于1998年8月2日,将自己位于河滨路的6间房屋租给李伟使用,每月租金600元,租期5年。1999年3月,张强因妻子生病住院,花去人民币6万元,在妻子住院期间,张强曾向其好友郭丽借款3万元。1999年10月,张强因妻子又要住院,自己无力支付医药费,遂决定将租给李伟使用的6间房屋卖给郭丽,双方在协商中张强提出因其经常得到郭丽的帮助,特别是在妻子住院时凑齐3万元借给他,未要求利息,因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给郭丽,后双方经过协商以6万元的价格转让此6间房屋。同年11月18日,双方到房产部门办理了过户登记手续。同年12月中旬,郭丽找到李伟,要求李伟腾出所租房屋,李伟不同意 ,并提出自已愿意以6万元价格购买该房屋。双方发生争执,郭丽遂于2000年3月20日向法院起诉,要求李伟腾出房屋。李伟提出反诉认为张强和郭丽侵害其优先购买权,因此买卖行为是无效的。

  审判:

  河口区人民法院经审理查明,河口办事处居民张强曾与1998年8月2日与李伟签订了为期五年的房屋租赁合同,月租金为600元。1999年3月,张强妻子生病住院期间曾向好友郭丽借款3万元,郭丽未要借款利息。1999年11月18日,张强在妻子 又生病住院的情况,将租给李伟使用的房屋6间以优惠价格6万元转让给了郭丽,并办理了过户登记手续,但张强未通知承租人李伟。庭审过程中李伟不同意以市场价格购买房屋,河口区法院认为,张强转让房屋已侵害了李伟的优先购买权,李伟有权主张该转让行为无效。但李伟不同意以市场价格购买房屋,则其不具备优先购买权行使条件,从而也不能行使优先购买权,故应驳回李伟的反诉请求,应继续维持张强与郭丽的买卖合同效力。因为“买卖不破租赁”,因此租赁合同期内,在李伟交纳租赁费前提下,郭丽无权让李伟腾房,应继续履行租赁合同,所以郭丽要求李伟腾出房屋的诉讼请求不予支持。

  评析:

  第一种意见认为既然张强已将房屋转让给郭丽,郭丽作为该房屋的合法所有人,有权要求李伟腾出其租用 房屋。第二种意见认为,张强在将房屋转让给郭丽时,应当首先征求李伟的意见,看李伟是否愿意购买。由于张强未通知李伟,其转让房屋的行为确已侵害了李伟的优先购买权。因此张强与郭丽之间的房屋买卖关系是无效的。第三种意见认为,张强虽将这房屋转让给了郭丽,但按照“买卖不破租赁”的规则,房屋所有权移转不应当影响租赁关系。郭丽作为新的所有人,无权要求李伟搬房。

  作者认为,讨论本案需要讨论承租人的优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”这就明确了承租人的优先购买权。此种权利是依法产生的,而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权只能属于特定人享有,具有一定的专属性。当然,承租人并不能在任何情况下都可行使优先购买权,只有在特定法律事实出现,即出租人转让其承租房屋时,他才能实际行使其优先购买权。

  从本案看,张强将其已租给李伟使用的6间房屋,转让给郭丽时,并没有提前通知承租人,那么张强和郭丽之间办理了登记过户手续,其买卖行为是否有效,郭丽是否有对该房屋的所有权,值得探讨。为便于分析,先就以下几个问题进行讨论:

  一、郭丽是否侵害了李伟的优先购买权。根据《城市私有房屋管理条例》第11条的规定,张强在将房屋转让给郭丽时,应提前3个月通知李伟,由李伟考虑是否购买该房屋,这3个月是李伟行使优先购买权的时间,如果超过3个月,李伟未提出购买,则其优先购买权终止,李伟以后也不得再提出购买。因此只要张强在卖房3个月前未通知李伟,未征询李伟是否购买该房屋的意见,则构成对其优先购买权的侵害。由于仅仅是出卖人负有通知义务及在3个月内不得将房屋卖给他人的止责义务,而其他买受人并不负有此种义务。因此,能够构成侵害优先购买权的主体仅限于出租人。

  二、李伟是否提出了同等条件。优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件下,从本案来看,张强之所以以6万元价格将房屋卖给了郭丽,至少考虑到两个因素:一是张强与郭丽是朋友关系,在平时的生活中经常得到郭丽的帮助;二是住院期间,郭丽凑齐了3万元借给张强,且未要利息。正是考虑到这两个因素,张强才以较优惠的6万元价格将房屋卖给郭丽,李伟在得知张强以6万元的价格将房屋卖给郭丽时,虽也提出以6万元价格购买该房屋,但其并非与郭丽处与同等条件之下。在本案中上述两个因素对促成张强转让房屋起到重要的作用,如果不考虑这两个因素,就认为李伟与郭丽条件大致相当是不妥当的。为弥补两个因素,考虑到张强是基于经济困难而卖房,则可以采用以市场价格来确定同等条件问题。

  三、李伟是否遭受了损害。从本案来看,在出租人张强侵害了承租人李伟优先购买权情况下,李伟所遭受的损害即是其丧失了购买该房屋的机会及能对该房屋享有所有权的机会,这种机会或者说是一种可能性,是法律赋予李伟所享有的一种利益,而因为张强的行为使其未能获得此种利益,当然对其构成了损害。

  四、李伟可否主张张强与郭丽之间的买卖合同无效。

  根据国务院《城市私有房屋管理条例》第11条的规定,尊重承租人优先购买权是出租人必须负有的法律义务。如果出租人未履行该义务而将房屋卖给他人,则承租人可以以出租人转让房屋违背法律规定,请求法院确认该转让行为无效。据此,本案中李伟有权请求法院确认张强和郭丽之间的买卖合同无效。
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