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未过户的房产法院能否查封

来源:中国法院网 分类:法律案例

  【案情】

  2012年5月,原告王某因扩大经营后资金短缺向被告刘某借款五万元,双方约定使用期限为一个月,原告给被告出具借据一份,上面明确标明还款期限及利息等。一个月后原告未如期归还本金及利息,被告索要未果后向法院提出诉前保全申请,法院依法将涉案楼房查封,同时原告向法院提起诉讼。民事判决书生效后被告并未履行判决义务,原告只能申请强制执行,在执行中,案外人孙某提出异议称涉案楼房是被告用来抵顶所欠其货款的,法院裁定查封错误,请求解除对涉案楼房的查封,并中止对该楼房的执行。法院在审理中查明对于涉案楼房案外人并未过户,只是和被告草签了一份房屋买卖合同。

  【分歧】

  对于本案中的涉案楼房究竟归谁所有,法院依法查封是否错误存在两种不同的观点:

  第一种观点是:案外人虽然与被告之间签了房屋买卖合同,但并未对房产进行过户,涉案楼房还是在被告的名下,并不影响法院对该楼房的查封。

  第二种观点是:案外人与被告之间既然存在房屋买卖合同,合同是被告真实、有效的意思表示,证明此房产自合同签订之日起,房产所有权已归案外人所有。法院无权查封案外人的私有财产。

  【评析】

  笔者同意第一种意见,具体理由如下:首先根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。因此,在被执行人将其所有房屋出卖给案外人,尽管案外人已经支付全部价款并实际占有,但案外人对未办理过户登记手续存在过错的,人民法院仍可以对该房屋进行查封并执行。

  其次,案外人孙某主张其早已与被告就涉案楼房签订房屋买卖合同,楼房归其所有。但该案在审查过程中,被告一直下落不明,无法对房屋买卖合同的真实性及相关问题进行调查、核实,孙某又无其他证据予以证实。因此,对孙某的主张,法院不予支持。涉案楼房系被执行人刘某所有,事实清楚,证据确实充分,应予认定。另外,假设孙某主张的房屋买卖合同真实存在,因孙某怠于办理房屋过户手续,其对涉案楼房未办理过户登记手续存在过错,这并不影响执行法院对登记在被执行人名下涉案楼房的查封。因此,执行法院对涉案楼房的查封正确,对该楼房的执行合法。综上,案外人孙某的异议不成立,对其请求,法院不予支持。

  据此,法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定,裁定如下:驳回案外人孙某的异议。

  (作者单位:山东省莒县人民法院)
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