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购买现房同样要注意面积问题,这是为什么?

来源:法录网 2019-09-21 10:11:22 分类:经济生活

  典型案例

  肖女士通过媒体看到了一则自称某开发商“销售代理”的地产咨询公司发布的售房广告,内容是销售复式住宅现房。没几天,肖女士就和这家地产咨询公司签订了认购登记证和认购协议书,并向地产咨询公司交纳了10万元的定金。双方在认购登记证和认购协议书中,都约定了房屋的建筑面积是109平方米。

购买现房同样要注意面积问题,这是为什么?

  认购后,肖女士与实际的开发商签订了商品房销售合同。合同中写明了所购房屋的计算基价,并按房屋的朝向、楼层、环境等因素调整后确定房屋总价为50余万元。

  合同还确认“由地产咨询公司转交15070的房款”。但关于房屋面积合同只注明了房屋的下层建筑面积,而没有说明上层的建筑面积。签约当日,肖女士交纳了部分房款。数月后,肖女士交清了尾款,接收了所购买的房屋。

  几年后,经过公司的同意,房屋的主人更换成了肖女士的儿子。办理房产证前,经过当地房地产勘察测绘部测量,确认房屋的面积是106平方米。肖女士立刻和开发商进行了联系,要求开发商退还多收的房款,并给付相应利息,却遭到了开发商的拒绝。

  当肖女士拿着与开发商签订的购房合同,和开发商出具的发票去房地产管理局办理产权证时,竟然因为房屋的合同面积与实测面积不符等原因,无法办理。

  肖女士与开发商进行交涉时,开发商告诉她,由于他们在合同中已经确认了按套计价的方式,明确了房屋总价,并没有对房屋的单价进行确定,所以肖女士用合同总价除以房屋基价得出房屋应有的实际建筑面积是一种臆断。

  肖女士指出他与销售代表签订合同时已经确认过面积,开发商表示签订认购协议书的地产咨询公司只是一个中介公司,并不是所谓的“销售代表”,肖女士和地产咨询公司的认购协议书内容对开发商没有约束力。

  那么,肖女士面对如此问题应怎样维权呢?

  律师解析

  现房虽然与预售房不同,但是房屋面积发生错误或者误差的情况仍有可能发生。而发生误差时,业主的权益很可能受到损害,需要依法获得补偿。具体的情况基本可以分成四种:

  一是如果购买的现房已经有了房屋所有权证书,那么房屋面积以所有权证书上登记的内容为准。我们通常所说的“面积缩水”就是以房产登记文件中记载的数据为衡量基准的。通常房屋所有权证上的面积应当是准确的。

  二是如果尚没有获得产权证,购房者应当尽量根据有依据的实测面积去签订合同。根据相关规定,开发商必须在房屋交付使用前,委托有资质的测绘机构进行测绘,出具房屋建筑面积测绘结果报告,报政府相关主管部门审核,以此作为开发商获得相关权属登记的必要文件。

  一般来说,经过了实测,房屋面积就已经确定下来了。所以,购房者根据有依据的实测面积签订合同,并同时明确测量实测面积是以哪个面积为标准,比如以套内建筑面积为标准等,这样,合同面积和房屋产权面积出现误差的情况可以大大避免。

  三是考虑到实测面积在部分特殊情况下出现错误的可能性,购房者在购买房屋时,如果发现房屋面积与实测面积中表明的数据有明显出入,可以考虑自行委托测绘机构进行再测绘。

  四是现在有部分购房者是以直接约定总价的方式来购买房屋的,这时,因为没有在合同中约定房屋面积,所以就不存在所谓误差了。除非购房者根本不介意面积问题,否则从保护购房者权益的角度来看,这种做法有它的欠妥之处。

  为了避免房屋的实际面积与自己购买时要求的面积出现误差,购房者对于合同面积应当有可靠的依据,同时在合同中约定房屋面积出现问题时售房者的责任。

  本案中,本合同签约双方仅仅约定了一层面积,对上层没有说明面积,属于对建筑面积约定不明的情况。根据我国相关法律规定,在约定不明的情况下,应当按照当事人有没有其他的意思表示予以确定。

  同时,关于地产咨询公司是中介还是开发商的销售代理,由于地产咨询公司是以销售代理的名义在报刊上发布了开发商的售房广告,并且收取了肖女士的定金,开发商与肖女士在合同中还约定了“由地产咨询公司转交定会给地产公司”,所以这些情形已经足以使购房者肖女士有充分的理由相信地产咨询公司是开发商的销售代理,已经形成了表见代理关系。

  肖女士与开发商签订合同时没有明确约定的房屋面积就应当以肖女土与地产咨询公司签订的认购登记证和认购协议书中关于价款、面积等的约定为依据。法院最终确认了房屋确实存在面积误差,要求开发商承担退还房款和利息的责任,并为肖女士办理房产证提供证明文件。

  法条链接

  《商品房销售管理办法》第十八条——商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

  商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

  按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

  《商品房销售管理办法》第十九条——按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

  按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。

  房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中来约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  《商品房销售管理办法》第二十条——按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中说明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

  合同未作约定的,按以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以內(含3%)的,据实结算房价款;

  (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。

  同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以內(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。

  产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

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